一月 262016
 

買房是人生的大事,對大多數人或家庭而言,房屋或不動產也多是所有資產中占比例最大的部份。然而房產的管理又不像一般銀行存款那樣簡單,從首付、預購款、貸款到成為個人的資產,這中間有牽涉一些資金的調度及轉換,所以更是必需要被管理的。本文旨在教您如何運用 EZFine 來做好房產相關的一些管理。

房屋貸款

EZFine 是以帳戶為基礎來管理所有的資產及負債,貸款當然也不例外。首先在新增帳戶時,選取[貸款帳戶]後在下一頁會要求選取一現金還款帳戶:

現金還款帳戶的目的在償還貸款時,會內定從這個帳戶扣錢(當然使用者仍然可指定從其他帳戶扣款)。

通常一般人開始時都會有一筆貸款存在,此時只要將目前所剩的貸款餘額以初始資產的方式產生一筆交易資料即可,如下圖代表目前還有一筆398萬的貸款。

上述的初始交易是因為這一筆貸款發生在很久以前,借入的錢都已經用掉了,所以才以一筆初始交易來代表您目前的貸款。但若您剛開始從銀行有貸入一筆錢,在背負貸款的同時,您也會收到一筆款項,此時就不適合用上面的初始交易來初始您的貸款帳戶。
這時要以新增一筆正常的交易方式來同時新增負債(貸款)及資產(貸款所拿到的錢)。如右圖,代表在[Debt Bank]這個負債帳戶產生一筆一百萬的債務,同時將借到的一百萬現金轉存到[基金銀行帳戶]。

若你要還款,可在新增一筆交易時點選[還款/從…轉出],再輸入日期及金額即可。如右圖,我們新增一筆從薪水帳戶轉出兩萬元的還款,還款後[Debt Bank]帳戶的總負債也同步減少兩萬元, 如下圖:

另外,通常銀行在從您的存款帳戶扣繳貸款時,都會同時包含利息及本金,此時可在現金還款帳戶(不是貸款帳戶)中新增一筆包含還款及利息費用的分割交易來表示,如右圖。 新增之後在交易列表中可看到一筆包含本金償還及利息費用的交易資料,如下圖。


EZFine 亦有提供特定銀行房貸交易資料 (包含還款本金及利息) 的自動下載服務,可免除您手動輸入的不便。

房屋資產

在上述房貸的相關資料建立中只談到貸款的部份,但在實際的資產管理中,所貸得的款項會拿來買房。換句話說,就是將現金轉成房屋資產,這個道理其實和有價證券的買賣是一樣的,拿現金換股票。唯一的差別就是股票的流動性遠比不動產好,隨時都有公開的價格。

有了債務,再加上現金所換成的資產 (房子),整個帳就能平衡了。

所以接下來我們必須在 EZFine 中建立一個代表房屋的資產。方法一樣是新增一個資產帳戶來代表這個房屋標的,如右圖。建立完成後同時會在左側的資產列表中出現一淨值為零的資產帳戶。
再來就可運用一般的交易資料來表示房屋購買,也就是說我們只需建立將現金轉到房屋資產的交易項即可。如下圖,在[預備金]的帳戶中,原本有兩筆現金,一筆是原本的購屋準備款,一筆是向銀行貸得的貸款:

將這兩筆款項轉到房屋資產的帳戶代表購屋的行為:

在房屋資產的帳戶中也同時看到資產淨值的增加:

另外,對於預購屋的交易行為也和上述的交易行為是一樣的。差別只在付款日期可能長達數年之久,而且會有多筆付款的交易項。

資產的增值與減損

在前面有提到只要是非現金的資產就會有市場價格的問題,這個價格和您當初所購買成本的差異就是資產的減損或增值。當有增值或減損時我們只需要在資產帳戶中新增一筆增值或減損交易項即可。右圖表示新增一筆增值的交易項。下圖表示在新增一筆增值的交易項後,房屋的淨值也一並增加。

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  2 Responses to “如何管理房屋(或不動產)貸款、資產及預購款?”

  1. 你好!请问大陆朋友可以使用你的软件吗?好像直接下载不了呀!谢谢!

  2. 大陸這邊好像會擋,我之前有在大陸試過,必需使用翻牆軟體才行。

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